唐山区县价值分析:哪里会涨?哪里会跌?

2018-12-28 10:19  来源:未知  作者:admin

  不少区域房价上涨离不开品牌开发商的助推,比如碧x园。按照市场走势来推测,唐山房价过万的区县是不是已经到顶,房价5、6千的区县,会不会带来一个补涨呢?

  新火车站的建立,让丰南成为香饽饽,吸引荣盛、碧桂园等企业的入驻,甚至有些项目高于唐山市区路北的房价。

  (4)玉田,唐山区县经济排名始终倒数的穷县,打着环京的幌子,借着高铁新城的宣传,房价也被炒到9千多。

  唐山北站雄踞丰润区,早期进驻的中建、新入场的碧桂园也让这个唐山市人口最多的区受到较大的关注。

  其他几个区县房价基本在5、6千,当然这是均价,不排除个别楼盘项目有高估现象。这在全国普涨的楼市现状下,价格确实不高,有可能会出现一个小幅补涨。

  丰南重点向西向北发展,北部成为与路南融合的桥头堡,西部凭借惠丰湖景观资源成为生态宜居集中区。

  位于惠丰湖旁边的碧桂园天悦湾,成交单价已经达到了1.1万。荣盛的项目锦绣观邸高层(37层)单价9千多,洋房竟然高达1.5万,荣盛未来城单价1.2万。这并不比中心城区的房价低。

  除了地产商打造楼盘品质的概念,最主要还是因为距离主城区很近,跟着路南路北房价的上涨而有了很大涨幅,丰南比丰润距离更近。

  对标一下与丰南相邻的城区路南,作为中心城区,路南的房价目前只有1.2万/㎡左右。丰南被高估的房价很可能会回调。

  丰润的人口在唐山这几个主城区中是最多的,本地购房者会多一些。7000-9000元/㎡的房价,从性价比来说比丰南要合适。

  经历了上一波的房地产洗牌后,唐山城区的楼市趋于平稳,城区改善客户普遍已有多套住房,潜在需求有限。

  迁安经济以工业为主,矿产丰富,拥有中国最大的硅钢生产基地。同时又以旅游业为辅,打造宜居城市。

  交通配套也比较完善,境内拥有京秦铁路、大秦铁路、通坨铁路三条铁路经过;京沈高速、102国道等公路构成迁安四通八达的公路网络。

  如果环京七环地区房价15000的情况下(不含燕郊大厂),那么蓟县宝坻就算是环京八环,房价10000-13000。

  2017年前玉田房价多为受地方保护的本地开发商,市场价格相对平稳,随着2017年建设高铁站政策的发布,知名房企进驻市场,房价迅速攀升。

  玉田优势,在于与蓟州宝坻接壤,唐山西部最近距离京津两市辖区,且蓟州宝坻蓝印时代玉田人在蓟州买房很多,蓟州房价最高时20000,紧邻的玉田县城房价仅仅4000,引来北京炒房团。

  炒作京唐高铁带来的北京人置业玉田,是廊坊保定限购,雄安与环雄限购之后,环京地区销售公司行为。

  玉田的楼盘目前还主要集中在中心城区,未来还将要建高铁新城板块。玉田县没有什么产业支撑,高铁新城不过是一个伪概念。况且根本就没有京唐高铁在玉田设站的确切消息。

  这里认知的交通利好,只是炒房的一个噱头。北京人口产业外溢,不能依靠高铁通勤,必须考虑自驾里程。

  2015年碧桂园进驻滦县,夺下滦州古城双地块,合计拿地108亩,规划建面12.96万㎡,2015年9月滦州碧桂园项目入市。

  我们都以为品牌楼盘在下辖县实现溢价空间有限,有销量是因为做足品质,可我们错了,品牌房企的宣传推广的带动力太大。

  第一,2018年河北唐山有60多个棚户区要改造,涉及唐山各个区县。唐山的城建面临着迭代更新,本地刚需也需要品质住房,也就是有一定的市场需求。

  第二,开发商在下辖区县拿地建房,等到一批品质楼盘上市,开发商势必会提价宣传,推广力度下,势必会对房价上涨有一个助推。

  (3)唐山的房价和周边城市相比并不高,加上通货膨胀和人均收入的增长,房价也会有一个自然增长率。

  唐山中心的城区现在已经看不到外地购房者的身影,上一波的炒房客大多在低价出手。有粉丝透漏去年在唐山市区买的房子中介挂了一年才卖出,入手者竟是中介。

  从经济指标看,迁安市处于绝对领先的位置,丰润区、丰南区经济发展排名相对靠前。这三个区县首先是占据优势的,现在房价已经涨高了。

  而部分下辖县没有明显的功能定位并缺乏产业支撑,除了农业、传统工业,第三产业相对落后,或者发展中小型零售业、服务业,或以旅游占一部分市场。

  1、唐山城区过于狭小,只有路南路北两区才能算作唐山主城区,主城区人口不足。城区发展向经济以及人口占据优势的丰南丰润拓展。丰南和丰润这两个区具备一定的发展潜能,但房价高估的楼盘市场并不大。

  3、旅游业不支持唐山房地产市场,唐山旅游业只能是京津短途自驾游为主,并无发展旅游房地产的任何空间。所以像乐亭这种旅游占据优势的县城投资价值并不大。

  4、目前各区县,唐海土地出让最多,已有不少开发商入驻,未来预计会有一批品质新盘入市。但唐海县人口很少,购买力有限。刚需购房不受影响,若投资恐怕短期内很难出手。

  传统产业发展受限,唐山经济转型压力最大,但是限制产能并非去除钢铁能源建材陶瓷等国计民生重点产业产能,基建大发展的时代,上述产业还有发展空间。